Câu chuyện Thủ Thiêm là một hành trình dài. Từ bán đảo hoang sơ bên kia sông Sài Gòn, đến khu đô thị mới đầy kỳ vọng, và nay – theo dự thảo Quy hoạch tổng thể TP.HCM 2025–2050, tầm nhìn 100 năm – Thủ Thiêm được định hình thành CBD tài chính toàn cầu. Đây là một trong những chuyển dịch không gian đáng chú ý nhất của đô thị Việt Nam thế kỷ 21.
Bối cảnh siêu đô thị mới
Từ 1/7/2025, TP.HCM mới ra đời trên cơ sở sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, với diện tích tự nhiên 6.772,59 km², 168 đơn vị hành chính cấp xã và khoảng 425 km bờ biển. Dân số trung bình dự kiến tăng từ 14,04 triệu người (2025) lên 22,25 triệu (2050); dân số quy đổi (gồm tạm trú, du lịch, vãng lai) có thể đạt khoảng 27,8 triệu vào năm 2050.
Trong cấu trúc “5 cực – 5 hệ liên kết – 10 vùng”, Thủ Thiêm thuộc Cực lõi trung tâm quốc tế và Vùng 1 – lõi đô thị, tài chính, quản trị, di sản. Đây là trái tim của toàn bộ mô hình phát triển.
Lộ trình chuyển hóa
- Nền tảng pháp lý mới: Trung tâm Tài chính Quốc tế được xác lập theo Nghị quyết 222/2025/QH15, gắn Thủ Thiêm với lõi Sài Gòn.
- Mục tiêu kinh tế nâng đỡ: GRDP/người toàn thành phố mục tiêu đạt ≥14.000 USD (2030), ≥25.000 (2035), ≥75.000 (2045) và khoảng 100.000 USD vào 2075. Kinh tế số chiếm ~40% GRDP (2030) và ~60% (2035). Một CBD tài chính chỉ phát huy khi nền kinh tế đủ giàu và số hóa đủ sâu.
- Hạ tầng kết nối: ga Thủ Thiêm là đầu mối TOD; đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành nối sân bay quốc tế; metro mở rộng từ 187 km (2030) lên 700 km (2045).
- Công cụ mới: sandbox fintech và không gian ngầm được nêu như những định hướng đặc thù cho Thủ Thiêm.
Ý nghĩa với thị trường bất động sản
CBD tài chính toàn cầu đồng nghĩa với mật độ giá trị cao trên mỗi mét vuông đất. Quy hoạch định hướng kiểm soát mật độ, ưu tiên tài chính, dịch vụ cao cấp, tái thiết và phát triển theo mô hình TOD. Với nhà đầu tư, điều này gợi ý:
- Ưu thế dài hạn thuộc về sản phẩm cao tầng, hỗn hợp (văn phòng – thương mại – dịch vụ – ở), thay vì nhà ở riêng lẻ thấp tầng.
- Chân trời đầu tư nên tính bằng thập kỷ, bám các mốc 2030, 2035, 2045.
Khuyến cáo
Toàn bộ định hướng nêu trên nằm trong một bản dự thảo đang lấy ý kiến, chưa được phê duyệt chính thức; nhiều mốc thời gian và chỉ tiêu còn có thể thay đổi. Nhà đầu tư không nên coi số liệu dự thảo là căn cứ chắc chắn để xuống tiền, đặc biệt tại một khu vực có lịch sử pháp lý nhạy cảm như Thủ Thiêm. Hành trình từ khu đô thị mới tới CBD tài chính toàn cầu là có cơ sở, nhưng cần được theo dõi qua từng bước hiện thực hóa chính sách.
Dự án TT Genesis là một trong những dự án nằm trên tâm điểm phát triển phía nam của TP.HCM.
